观点网 9月9日，位于深圳福田CBD商圈的皇庭广场及其附属设施，在京东司法拍卖平台公开拍卖，起拍价约为30.5亿元，评估价约为43.6亿元，相当于打了7折。
但9月10日，拍卖以流拍告终，此次拍卖吸引超过4万人围观，800人关注，仅1人报名。
深圳皇庭广场的流拍，不仅是单一资产的交易挫折，实际上折射出国内商业地产市场在经济下行周期中的投资逻辑调整。
如今，产权清晰度、剩余年限、潜在投入和长期收益能力等，正成为投资者眼中比表面折扣更重要的决策因素。
陷入流拍困境
资料显示，皇庭广场的前身为晶岛国际购物广场。2010年，皇庭国际子公司深圳融发投资有限公司取得项目控制权，将其更名为皇庭广场。2013年12月，皇庭广场开业，此后皇庭国际一直持有并运营该项目。
转变发生在2016年3月，皇庭国际子公司融发投资以皇庭广场作抵押，向中信信托有限责任公司借款30亿元，期限5年。但2021年，因贷款到期未偿，皇庭广场被申请查封。
2022年3月，皇庭国际通过深圳联合产权交易所发布公告，拟转让其持有的深圳融发投资有限公司100%股权，参考价格为74.93亿元。后续，其又将转让参考价格直接下调18.73亿元至56.2亿元，降幅达到25%，但两次挂牌均未征集到有效购买意愿。
2024年7月，光曜夏岚（深圳）投资有限公司受让了中信信托对融发投资的债权，成为现任债权人，通过司法拍卖方式处置抵押资产。此次司法拍卖起拍价仅为30.53亿元，较2022年的最初挂牌价下跌了近60%。
从项目层面来看，深圳皇庭广场近年来的运营表现较为稳健。运营表现上，深圳皇庭广场位于深圳福田CBD中心位置，是地铁1号线、4号线会展中心站的上盖物业，地理位置优越。
深港全面通关后，该项目凭借距离福田口岸仅两站地铁的优势，与福田星河COCO Park、卓悦中心等，一起成为了港人北上消费的主要目的地。
相关数据显示，2024年深圳皇庭广场日均客流超过10万人次，周末日均12万人次，大型节假日日均客流超15万人次，年客流量超4000万。客群占比上，如今项目的香港消费者占总客流量的比例稳定在45%以上。
收入端来看，据皇庭国际8月披露的拍卖公告显示，2024年深圳皇庭广场的收入约3.69亿元，占公司全年营业收入的56.03%。
就上述数据而言，深圳皇庭广场作为一线城市核心商圈的商业项目，资产质量算得上优质，
但母公司皇庭国际的业绩表现实际上却不如人意。
业绩数据显示，皇庭国际已连续6年亏损，自2020年至2025年中期的净利润分别为-2.92亿元、-11.57亿元、-12.28亿元、-11.27亿元、-6.40亿元、-1.85亿元，总亏损额超46亿元。
业务亏损的同时，皇庭国际还面临着不小的债务压力。2025年中期数据显示，截至2025年6月30日，皇庭国际公司有息负债为40.25亿元，较2024年同期的42.24亿元略有下降，但依然处于高位。
而深圳皇庭广场是皇庭国际最核心的资产，截至2024年底的账面价值为57.5亿元，占总资产71.57%。
买方投资权衡
买方角度来看，当前市场经济下行，商业地产市场未来面临不确定性，投资意愿有所削弱，对交易资产的质量也提出了更高要求。
产权稳定性上，皇庭国际的关联企业之间存在大量互保协议，这也导致部分企业出现债务违约后，皇庭广场作为关联资产被卷入多起诉讼，产权稳定性受到冲击。且投资者拍下资产后，需优先清偿抵押债务，实际投入资金大概率会远超起拍价。
交易价格来看，尽管深圳皇庭广场的起拍价仅为评估价的七折，看似拥有较大吸引力，但如若结合剩余年限，这一价格对买家而言仍缺乏足够吸引力。
据公告显示，深圳皇庭广场的土地使用年限为40年，从2002年10月8日至2042年10月7日。而截至2025年9月，该项目土地使用年限仅余约17年。
通常情况下，商业地产交易中，买方青睐的资产使用年限普遍在20-30年，使用年限较短，最直接的是需承担不明确的未来续期费用风险。
而在长期运营获益上，相对较短使用年限资产也存在不小的风险。商业地产特别是零售商业，需要长期的持续投入，如装修改造、设施更新、业态升级等，这些通常需要2-3年的施工期和培育期，投入成本也较高。
相关数据显示，一线城市核心商圈购物中心改造单价可达800-1500元/平方米，10万平方米项目总投入预计超1亿元。若剩余年限仅 17 年，扣除改造及培育期所需时间外，实际可通过改造获取收益的周期仅14-15年。
就算改造顺利完成，后续是否能在市场上脱颖而出，实现较好的租金收入和销售额等，也存在不确定性。
隐性成本上，除交易价格外，拍卖公告显示，截至移送拍卖时止，该项目涉及不动产暂欠管理费约1632万元、水电费约740万元，这也意味着买方需额外承担约2372万元的欠费。
同时，司法拍卖过户可能产生的增值税、土地增值税等在内的税费也较为巨大，这部分费用需要由买方先行垫付。而据拍卖平台的公告显示，上述项目交易的税费达到19亿元。
深圳皇庭广场的流拍，实际上反映出，当前投资者对不良商业资产的投资逻辑正在发生变化。过去，投资者对不良资产的投资逻辑以低价获取资产为主，只要折扣足够大就愿意入场。
而如今，投资者更注重资产价值修复的可行性，为高风险投资买单的意愿较低。
在此背景下，即使是位于核心商圈的不良商业资产，但如资产若产权复杂、运营难度高，也难以吸引资本入场。
相比之下，投资者更倾向于选择产权无纠纷、无抵押、产权相对单一，当前及改造后具备现金流潜力的不良资产，这能较大程度上避免自身陷入投资难以回收的困境。
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